Как выбрать земельный участок для строительства?

Самое главное действие для строительства загородного дома – принятие решения о его постройке. Однако это далеко не все, что необходимо сделать перед покупкой строительных материалов и началом работ по возведению дома. Не менее важно правильно выбрать земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Неправильный выбор может полностью перечеркнуть все старания по возведению дома – в таком случае о комфортном проживании можно даже не говорить. Вот почему так важно знать, как сделать верный выбор земельного участка для застройки. Не беда, если у вас нет необходимых знаний – сейчас вы узнаете правила и тонкости подбора участка для вашего дома.

Ошибается тот, кто считает, что все земельные участки одинаковые, и выбирать можно любой понравившийся. На деле все обстоит гораздо сложнее – можно выделить несколько типов земельных участков со своими особенностями, достоинствами и недостатками, которые обязательно учитывать при подборе участка для строительства своего дома.

ИЖС – ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

Такой тип земельного участка считается самым желанным и в некоторой степени престижным. Ему автоматически присуждается полицейский адрес, благодаря чему нет проблем с пропиской в построенном доме. Право прописки позволяет человеку полноценно работать и жить в нашей стране, хранить оружие, получать почту и периодические издания на дом, вызывать скорую помощь по адресу участка без каких-либо «бюрократических» проволочек. Земля и дом, расположенные на участке ИЖС, изначально предназначаются для проживания людей, поэтому упрощаются многие юридические процедуры, появляется возможность взять легальный налоговый вычет для экономии средств.

ИЖС участок имеет и определенные недостатки. В их числе ограничение на размер земли. В Московской области участок может иметь размеры от 4 до 25 соток, в других регионах значение может отличаться. Как правило, даже 10 соток будет достаточно для строительства большого дома, поэтому существенным минусом ИЖС это назвать сложно.

ДНП – ДАЧНОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО

Тип участка, который изначально предназначается для обустройства дачи, сада или другого хозяйства, то есть для полноценного проживания людей по умолчанию с юридической точки зрения такая земля не подходит. Из этого вытекают сразу несколько ограничений, которые могут серьезно помешать людям, решившихся построить тут дом:

  • Сложности с пропиской из-за отсутствия полицейского адреса, осложнения с оформлением регистрации.
  • Ограничения на нормы потребления отдыха и жизни – сложнее получить мощное электричество, воду, газ.
  • Необходимость получения разрешения от садоводов и администрации на увеличения норм потребления.

Конечно, можно зарегистрироваться и официально прописаться в доме, построенном на участке ДНП, но для этого потребуется специальная экспертиза строения на предмет соответствия нормам проживания. Также необходимо обращение в суд – это требуется для признания своего права на регистрацию построенного ДНП участке здания. Несмотря на множество ограничений и проблем с регистрацией, большая часть коттеджных поселков в России возводится именно на землях дачного некоммерческого партнерства, что тоже надо иметь ввиду при выборе земли.

Есть схожее с ДНП понятие, которое имеет название СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Оно имеет очень много сходств с ДНП, но есть и отличия. Так, СНТ земельный участок отличается большей плодородностью, если его сравнить с дачным некоммерческим партнерством. Из этого следует, что СНТ земельный участок стоит дороже.

ЛПХ – ЛИЧНОЕ ПОДСОБНОЕ ХОЗЯЙСТВО

Это уже практически не используемый термин, активно применявшийся во времена СССР. Тем нем нее, личное подсобное хозяйство может быть расположено как в пределах населенного пункта (в таком случае оно приобретает название приусадебного земельного участка), либо размещаться за поселениями людей (полевой земельный участок). Главное преимущество ЛПХ – если он располагается внутри населенного пункта, его можно легко перевести в ИЖС.

Очевидно, что при наличии возможности и средств лучше всего приобретать для строительства дома участок типа ИЖС. С ним не возникнет никаких проблем, а жить официально можно будет практически сразу после заселения. В качестве подходящих альтернатив можно рассмотреть ДНП и СНТ, естественно, с учетом возможных проблем.

ГДЕ ВЫБРАТЬ – ЗА ГОРОДОМ ИЛИ В ЧЕРТЕ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА?

В связи с быстрым развитием цивилизации и появлению проблем с проживанием в большом городе все больше людей, задумывающихся о строительстве собственного дома, делают акцент на приобретении земельного участка на безопасном расстоянии от крупных населенных пунктов. Строительство за городом имеет свои большие плюсы:

  • Хорошие условия экологии, что хорошо подходит в первую очередь для детей и пенсионеров.
  • Увеличенные размеры загородных участков по той же цене, что и меньшие площади в черте города.
  • Отсутствие городского шума, смога и других неприятных проявлений развитой цивилизации.
  • К сожалению, строительство вне городской суеты имеет и определенные недостатки, которые следует учитывать:
  • Сложности с транспортной доступностью – долго добираться на работу в город, проблемы с вызовом служб.
  • Необходимость посещать город каждый раз, когда нужен супермаркет, больница, школа для ребенка.
  • Детям за городом сложнее найти развлечения, да и взрослые люди могут заскучать вдали от крупного города.
  • Зависимость от транспортного средства – жизненно важно иметь собственный надежный автомобиль.

Как можно заметить, достоинства и недостатки практически равны, поэтому при выборе участка придется взвешивать все плюсы и минусы. Расстояние в 5-10 км от города еще считается приемлемым, однако 50 км уже могут создать весьма большие проблемы с транспортной доступностью и вызовом специалистов, скорой и других нужных служб.

КАКОВЫ КРИТЕРИИ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ХОРОШЕГО УЧАСТКА?

При выборе земельного участка требуется обращать внимание на многие моменты, которые зачастую забываются, путаются – все это мешает сделать правильный выбор. В первую очередь надо обратить на такие критерии земли:

  • Перепад высот. На хорошем земельном участке перепад должен либо отсутствовать, либо быть очень малым. Большая разница высот на земле создает затруднения при строительстве и эксплуатации земельного участка. Для более детального осмотра площади лучше выбирать теплое время года, так как снег может скрывать под собой недостатки участка. Однако в снеге есть и плюс – сразу видно, легко ли добраться до участка зимой.
  • Наличие водоема. Несмотря на живописность и возможность рыбалки, наличие водоема вблизи участка – это больше недостаток, чем достоинство. В теплое время года жизни помешают огромные количества комаров. Также могут возникнуть проблемы из-за повышенного содержания грунтовых вод. Для оценки можно вызвать профессионального геолога, который не только измерит уровень грунтовых вод, но и определит тип грунта.
  • Наличие коммуникаций. Конечно, септики и скважины – распространенные вдали от города средства для комфортной жизни, когда нет альтернативы, но продолжительное комфортное проживание возможно только при наличии всех необходимых коммуникаций. Сюда относится водоснабжение, электричество, а также газ. Газовая труба должна находиться неподалеку, так как тянуть ее на большие расстояния – очень дорогая задача.
  • Запахи. При выборе земельного участка не стоит ограничиваться осмотром приобретаемой площади. Очень важно убедиться, нет ли поблизости свалок и других объектов, которые могут издавать неприятные запахи. Так, свинарники, птицефермы и очистные сооружения "пахнут" даже на расстоянии 10 км. Хороший земельный участок располагается вдали от подобных объектов, поэтому проблем с плохим запахом никогда не возникает.
  • Соседи. Человек – существо социальное, и жить в построенном доме без контакта с соседями не получится. По этой причине при выборе земельного участка рядом с уже застроенными землями стоит узнать подробности о соседях. Среди них не должно быть маргиналов или любителей выпить – все это не только лишит вас комфорта, но и создаст опасность. Рядом с хорошим участком живут люди, в адекватности которых нет сомнений.
  • Дороги. Как правило, частные сектора отличаются наличием грунтовых дорог, потому стоит проверить, на каком удалении от участка располагается хорошая асфальтовая дорога. Не лишним будет узнать, какой вид приобретают местные дороги в плохую погоду. До хорошего участка добраться можно в любую погоду.
  • Форма. Многие люди обращают внимание на площадь земельного участка, но при этом игнорируют его форму. Стоит помнить, что вытянутый участок хорошо подходит для огорода, но может создать ограничения на размер дома. Оптимальный вариант – квадратный или слегка прямоугольный участок, подходящий для разных задач.

Также хороший участок должен находиться неподалеку от магазинов, в которых можно приобрести продукты, одежду и другие необходимые для комфортной жизни товары. Не лишним будет поинтересоваться, ходит ли поблизости общественный транспорт, на котором можно добраться до города в случае поломки автомобиля. Еще один важный момент – готовность документов для продажи со стороны продавца. Если бумаги не готовы, можно столкнуться с большими затратами времени. Теперь у вас есть представление о хорошем земельном участке, но это еще не все.

КАКОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НАДО ВЫБРАТЬ?

Площадь – один из основных параметров, на которые обращают внимание при выборе, и которые влияют на цену земельного участка. Чтобы не переплачивать или не ощутить недостатка в земле, следует запомнить такие советы:

  • Если на земельном участке из построек планируется только дом, необходимо подбирать площадь земли, которая будет превышать площадь дома в 2-3 раза. Этого более чем достаточно для большинства нужд.
  • При планировании не только дома, но и гаража, бани, бассейна или других построек следует выбирать участок с площадью в 4-5 раз больше, чем площадь самого главного строения – жилого дома. При этом следует учитывать, что стоимость такого участка может оказаться неподъемно большой – придется искать компромисс.

Существует распространенное мнение, что территория земельного участка должна быть примерно в 10 раз больше, чем дом, который будет на нем построен. Естественно, такая пропорция подойдет далеко не всем – она будет оптимальна для людей, занимающихся садоводством и земельными работами, но для желающих получить свой островок для проживания этого будет слишком много. Неиспользуемые площади добавят цены и будут простаивать.

КАКОВЫ АКТУАЛЬНЫЕ НОРМЫ РАСПОЛОЖЕНИЯ ДОМА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ?

Не многие люди подозревают о том, что расположение дома на участке регламентируется целым сводом правил и рекомендаций. Можно привести несколько важных правил по расположению дома на земельном участке:

  • Предпочтительно строить дом на возвышенном месте участка. Если дом в несколько этажей, с пригорка будет открываться живописный вид на двор и окрестности. К тому же расположенный высоко дом не боится затопления и большого количества грунтовых вод. Вот почему пригорок предпочтительнее низины.
  • Дом с односкатной крышей должен быть повернут открытым фасадом на юг, а скатом – на север. Так можно добиться проникновения большего количества солнечных лучей в дом по сравнению с другими вариантами расположения – это позволит сэкономить на отоплении зимой и электроэнергии в летние месяцы года.
  • Рекомендуется строить дом в северно-восточной части земельного участка – это оптимальное место, которое лучше и дольше остальных мест освещается солнечным светом. При таком расположении дом не отбрасывает много тени на участок, что важно в случае последующего обустройства сада или размещения огорода.
  • Центральный фасад дома должен быть обращен к югу – так здание будет лучше прогреваться. Это создаст условия для экономии отопления и электрической энергии. Террасу и балкон тоже часто размещают с юга.
  • При размещении на участке нескольких строений необходимо составлять план так, чтобы здания не мешали свободному воздухообмену на территории, а также не перекрывали друг другу солнечный свет. По этой же причине следует отказаться от возведения высоких глухих заборов, загораживающих лучи Солнца.

Все многочисленные тонкости и нюансы расположения дома на земельном участке будут учтены специалистами во время проектирования дома и прилегающих построек, поэтому можно не ломать голову при самостоятельной планировки. Однако эти знания пригодятся для проверки итогового плана на предмет правильного расположения элементов участка, а также помогут самому набросать примерный план и предоставить его компании застройщика.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ В ПРОЦЕССЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

У вас уже сложилось представление о хорошем земельном участке, и возможно, у вас на примете уже есть земля, которую вы хотели бы купить. Проблемы могут подстерегать вас и здесь – важно правильно оформить приобретение земельного участка, чтобы избежать неприятностей. Необходимо следовать указанному порядку действий:

  1. Первый этап – составление и подписание договора купли-продажи. Главные условия такой важной бумаги, как договор купли-продажи земельного участка, это предмет договора (непосредственно участок) и его стоимость. В договоре также необходимо указать адрес и площадь участка, категорию и кадастровый номер. Не лишним будет указать данные продавца. Бумага составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами. Всего необходимо иметь три экземпляра (для обеих сторон и третий для Госреестра). Заверять их не надо.
  2. Второй этап – подготовка документов для предоставления в Госреестр. В списке необходимых бумаг есть не только договор купли-продажи, но и заявление на регистрацию перехода права собственности, кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на участок, акт приема-передачи, паспорта обеих сторон. При подаче документов потребуется заплатить государственную пошлину (делается в отделении Госреестра).
  3. Третий этап – получение свидетельства о праве собственности. Лицо, которое приобрело участок, может получить на руки как само свидетельство, так и выписку о его наличии – это делается по личному выбору. После получения на руки документа можно вздохнуть спокойно – земельный участок успешно приобретен.

Можно заметить, что ничего сложного в покупке земельного участка нет. Но даже в этой области довольно часто встречается мошенничество и банальный обман. Как снизить риски при покупке земли? Надо разобраться и в этом!

КАК ИЗБЕЖАТЬ МОШЕННИЧЕСТВА ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Сегодня существует множество схем мошенничества со стороны продавцов земельного участка. Для того, чтобы снизить риски при покупке земли и избежать попадания в удочки обманщиков, необходимо знать их схемы:

  • Покупателю демонстрируется привлекательный во всех отношениях (вид, расположение, коммуникации) земельный участок. Оформляется договор, покупка оплачивается, после чего выясняется, что приобретенный участок находится в нескольких километрах от продемонстрированного. Фактически это продажа по ложному адресу – явление, часто встречающееся при продаже квартир. Чтобы избежать такого мошенничества, надо точно знать адрес выбранного участка и убедиться, что в договоре купли-продажи указан именно этот адрес.
  • Договор купли-продажи, а также другие документы оформляются неверным образом, подписываются теми людьми, которые не участвуют в сделке. Здесь тоже надо проявлять внимательность и проверять все бумаги.
  • Мошенник использует поддельный или недействительный акт собственности на землю. Дело в том, что сегодня существует одновременно несколько видов актов, каждый из которых имеет юридическую силу. Плохо разбирающегося в таких тонкостях человека легко запутать и подложить поддельный документ. Как избежать такой ситуации? Либо самому разбираться в теме, либо пригласить на сделку юридического специалиста.
  • После приобретения земельного участка вдруг выясняется, что правом на его владение обладают третьи лица, которые не были уведомлены о продаже. Избежать такого мошенничества просто – надо потребовать у продавца выписку из Госреестра, в которой будут указаны все лица, которые имеют право на данную землю.
  • При продаже участка мошенником используется не подлинный акт, а его дубликат. В результате не так редко встречаются случаи многократной продажи одного и того же земельного участка разным людям, которые даже не подозревают об обмане. Чтобы не попасться на такую удочку, перед приобретением участка следует взять у продавца выписку из Госреестра. Если он не сможет ее предоставить, значит не является собственником земли.

Существуют и другие схемы мошенничества, которые в той или иной степени успешны и на сегодняшний день. Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно справиться со сделкой, лучше обратиться к услугам юридического специалиста, который сможет внимательно изучить документы и раскрыть мошенника, пытающегося обмануть вас.

Будьте внимательны не только при выборе земельного участка, но и в процессе его покупки – это ответственное дело, для которого вы используете свои кровные деньги. Думайте хорошо – ведь на выбранном участке вам долго жить!

Заказ обратного звонка

Введите числа с картинки: